Kurz erklärt
Eine Immobilie bietet nicht nur durch Mieteinnahmen steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. Auch die Abschreibung (AfA) kann gezielt optimiert werden. Durch eine passende Kaufpreisaufteilung, ein Gutachten zur Restnutzungsdauer oder mögliche Sonderabschreibungen lässt sich das steuerliche Abschreibungspotenzial unter bestimmten Voraussetzungen erhöhen.
Gerade deshalb lohnt es sich, die Abschreibung bereits beim Kauf und während der Haltedauer regelmäßig zu prüfen. Auch bei Bestandsimmobilien können unter bestimmten Voraussetzungen neue Abschreibungsmöglichkeiten entstehen.
In diesem Artikel erfahren Sie
- Welche Möglichkeiten bestehen, die Abschreibung bei Immobilien zu erhöhen.
- Wie eine optimale Kaufpreisaufteilung das Abschreibungspotenzial beeinflussen kann.
- Wann sich ein Gutachten zur Restnutzungsdauer lohnen kann.
- Welche Sonderabschreibungen für Immobilien infrage kommen.
- Wie sich auch bei Bestandsimmobilien neues Abschreibungspotenzial ergeben kann.
01
Warum ist die Abschreibung für Immobilien so wichtig?
Die Abschreibung (AfA) gehört zu den wichtigsten steuerlichen Instrumenten bei vermieteten Immobilien. Sie ermöglicht es, den Wertverzehr des Gebäudes steuerlich zu berücksichtigen und dadurch den steuerpflichtigen Gewinn aus der Vermietung zu reduzieren.
Das Besondere: Die Abschreibung ist keine laufende Auszahlung. Sie wirkt sich steuerlich aus, ohne dass dafür jedes Jahr Geld abfließt. Je höher die zulässige Abschreibung ausfällt, desto stärker kann sie den steuerpflichtigen Gewinn und damit die Steuerbelastung reduzieren.
Warum sich eine Prüfung lohnt
Die Höhe der Abschreibung steht nicht immer von Anfang an unveränderlich fest. Bereits beim Immobilienkauf können beispielsweise die Kaufpreisaufteilung und damit die Höhe des abschreibungsfähigen Gebäudeanteils eine Rolle spielen. Auch während der Haltedauer können unter bestimmten Voraussetzungen weitere Möglichkeiten bestehen, das Abschreibungspotenzial zu erhöhen.
Dabei sollte die Abschreibung nicht isoliert betrachtet werden. Entscheidend ist eine Gestaltung, die zur jeweiligen Immobilie und zur langfristigen Strategie des Immobilienunternehmers passt.
Die wichtigsten Hebel im Überblick
- Kaufpreisaufteilung
- Restnutzungsdauer-Gutachten
- Sonderabschreibungen
- Neues Abschreibungspotenzial bei Bestandsimmobilien
Wichtig
Die Abschreibung ist keine Auszahlung und verursacht keinen zusätzlichen Geldabfluss. Sie wird steuerlich als Aufwand berücksichtigt und kann dadurch den steuerpflichtigen Gewinn reduzieren.
02
Kaufpreisaufteilung:
Der erste Hebel für eine höhere Abschreibung
Beim Kauf einer Immobilie wird der Kaufpreis steuerlich grundsätzlich auf Gebäude und Grund und Boden aufgeteilt. Für die Abschreibung ist dabei entscheidend: Nur der Gebäudeanteil kann grundsätzlich abgeschrieben werden.
Eine höhere Abschreibungsbasis kann deshalb bereits bei der Kaufpreisaufteilung einen Unterschied machen. Je höher der nachvollziehbar ermittelte Gebäudeanteil ausfällt, desto größer kann grundsätzlich das jährliche Abschreibungsvolumen sein.
Wie funktioniert die Kaufpreisaufteilung?
Der Gesamtkaufpreis einer Immobilie wird auf verschiedene Bestandteile verteilt:
Kaufpreis
- Gebäude
- Grund und Boden
Während das Gebäude einem Wertverzehr unterliegt und damit grundsätzlich abschreibungsfähig ist, gilt das für den Grund und Boden nicht.
Warum die Aufteilung wichtig ist
Eine ungünstige oder nicht sachgerecht begründete Aufteilung kann dazu führen, dass ein zu großer Anteil des Kaufpreises dem nicht abschreibungsfähigen Grund und Boden zugeordnet wird.
Deshalb sollte die Aufteilung wirtschaftlich nachvollziehbar und belastbar sein. Eine möglichst hohe Gebäudequote allein ist dabei nicht das Ziel – entscheidend ist eine sachgerechte Bewertung.
Praxistipp
Prüfen Sie die Kaufpreisaufteilung bereits vor dem Immobilienkauf. Eine spätere Korrektur kann deutlich schwieriger sein als eine von Anfang an sauber geplante und dokumentierte Aufteilung.
03
Restnutzungsdauer-Gutachten: Abschreibung gezielt erhöhen
Bei vielen Immobilien wird die Abschreibung zunächst anhand der gesetzlich vorgesehenen Nutzungsdauer berechnet. Unter bestimmten Voraussetzungen kann jedoch eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes nachgewiesen werden. Dadurch kann sich der jährliche Abschreibungsbetrag erhöhen.
Wie funktioniert das?
Ein Gutachten ermittelt die tatsächliche wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes.
Wird eine kürzere Restnutzungsdauer nachgewiesen, kann die Abschreibung entsprechend erhöht werden.
Ergebnis: höhere jährliche Abschreibung und geringerer steuerpflichtiger Gewinn.
Aber: Nicht jedes Gutachten bringt automatisch einen Vorteil
Gerade bei bereits länger gehaltenen Immobilien muss genau gerechnet werden. Entscheidend ist unter anderem der aktuelle Restbuchwert. Die höhere Abschreibungsquote wird nicht einfach auf den ursprünglichen Gebäudewert angewendet. Dadurch kann ein Gutachten in bestimmten Fällen keinen zusätzlichen Vorteil bringen oder sogar zu einer niedrigeren jährlichen Abschreibung führen.
Deshalb sollte vor der Beauftragung eines Gutachtens geprüft werden, wie sich die neue Restnutzungsdauer tatsächlich auf die jährliche Abschreibung auswirkt.
Praxistipp
Nicht das Gutachten entscheidet über den Steuervorteil, sondern die Berechnung dahinter. Prüfen Sie deshalb vorab den aktuellen Restbuchwert und die voraussichtliche neue Abschreibung.
04
Sonderabschreibungen und erhöhte AfA nutzen
Neben der regulären Abschreibung können bei bestimmten Immobilien zusätzliche steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten bestehen. Dazu gehören insbesondere Sonderabschreibungen und erhöhte Abschreibungen, die unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen genutzt werden können.
Welche Möglichkeiten gibt es?
Je nach Immobilie und den jeweiligen Voraussetzungen können beispielsweise folgende Regelungen relevant sein:
- Sonderabschreibungen für bestimmte Neubauvorhaben
- erhöhte Abschreibungen bei bestimmten begünstigten Immobilien
- zusätzliche Abschreibungsmöglichkeiten bei energetischen Maßnahmen
- besondere Regelungen für Sanierungs- und Denkmalschutzobjekte
Welche Möglichkeit tatsächlich genutzt werden kann, hängt immer von der Immobilie, ihrer Nutzung, dem Zeitpunkt der Anschaffung bzw. Herstellung und den gesetzlichen Voraussetzungen ab.
Wichtig
Eine Sonderabschreibung ersetzt nicht automatisch die reguläre AfA. Vielmehr kann sie – sofern die Voraussetzungen erfüllt sind – zusätzlich zur normalen Abschreibung genutzt werden und dadurch das Abschreibungsvolumen in bestimmten Jahren deutlich erhöhen.
Gerade bei Immobilieninvestitionen sollte deshalb bereits vor dem Kauf oder Beginn einer Baumaßnahme geprüft werden, ob eine begünstigte Abschreibung in Betracht kommt.
Praxistipp
Nicht erst nach der Investition prüfen: Bei Sonderabschreibungen können Voraussetzungen und Fristen entscheidend sein. Eine steuerliche Prüfung vor dem Kauf oder Baubeginn kann deshalb verhindern, dass Gestaltungsmöglichkeiten ungenutzt bleiben.
05
Neues Abschreibungspotenzial bei Bestandsimmobilien schaffen
Auch bei einer bereits bestehenden Immobilie kann sich die Frage stellen, ob neues Abschreibungspotenzial geschaffen werden kann. Gerade wenn ein Gebäude schon viele Jahre im Bestand ist und ein großer Teil der ursprünglichen Abschreibung bereits genutzt wurde, kann eine steuerliche Prüfung interessant sein.
Eine Möglichkeit kann darin bestehen, die Immobilie bzw. die zugrunde liegende Struktur neu zu bewerten oder neu zu strukturieren, sodass sich unter bestimmten Voraussetzungen eine neue Abschreibungsbasis ergeben kann.
Dabei kommt es jedoch entscheidend auf die konkrete Gestaltung an. Neben der gewünschten zusätzlichen Abschreibung müssen insbesondere steuerliche Folgen wie Grunderwerbsteuer und die langfristige Struktur des Immobilienvermögens berücksichtigt werden.
Wichtig
Eine höhere Abschreibung ist nicht automatisch eine bessere Gestaltung. Entscheidend ist, ob der zusätzliche steuerliche Effekt die Kosten und möglichen Folgesteuern der gewählten Struktur rechtfertigt.
Gerade bei Bestandsimmobilien sollte deshalb vor einer Umsetzung gerechnet und die Gesamtstruktur betrachtet werden.
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Abschreibung strategisch planen
Die Abschreibung sollte nicht isoliert betrachtet werden. Entscheidend ist vielmehr, welche Möglichkeiten bei der jeweiligen Immobilie bestehen und wie diese zur langfristigen Strategie passen.
Schon beim Kauf können wichtige Weichen gestellt werden – etwa durch eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung. Während der Haltedauer können weitere Möglichkeiten wie eine Prüfung der Restnutzungsdauer oder bestimmte Sonderabschreibungen relevant werden.
Die wichtigsten Fragen sind dabei:
Welche Abschreibung ist aktuell möglich?
→ Gebäudeanteil, Nutzungsdauer und bisherige Abschreibungen prüfen.
Welche zusätzlichen Möglichkeiten bestehen?
→ Sonderabschreibungen, erhöhte AfA oder neues Abschreibungspotenzial prüfen.
Passt die Gestaltung zur Immobilie?
→ Nutzung, Zustand, Haltedauer und wirtschaftliche Situation berücksichtigen.
Welche Folgen hat die Gestaltung insgesamt?
→ Nicht nur die Steuerersparnis, sondern auch mögliche Kosten und Folgesteuern betrachten.
Praxistipp
Die beste Abschreibungsstrategie ist nicht zwingend die mit der höchsten AfA. Entscheidend ist, dass der steuerliche Vorteil zur Immobilie und zur langfristigen Vermögensstrategie passt.
07
Praxisbeispiel: Abschreibung von Anfang an optimieren
Ein Investor erwirbt ein Mehrfamilienhaus. Noch bevor die erste Steuererklärung abgegeben wird, lässt er die steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten prüfen.
Dabei werden drei Punkte betrachtet:
1. Kaufpreisaufteilung
Der Kaufpreis wird sachgerecht auf Grund und Boden sowie Gebäude aufgeteilt. Dadurch wird die abschreibungsfähige Bemessungsgrundlage sauber ermittelt.
2. Restnutzungsdauer
Zusätzlich wird geprüft, ob ein Gutachten zur kürzeren Restnutzungsdauer sinnvoll ist. Wird eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen, kann sich die jährliche AfA gegenüber der Standardberechnung erhöhen.
3. Sonderabschreibungen
Zuletzt wird geprüft, ob für die konkrete Immobilie Sonderabschreibungen oder weitere Abschreibungsmöglichkeiten infrage kommen.
Das Ergebnis
Statt die Abschreibung einfach nach einer standardisierten Berechnung anzusetzen, werden alle relevanten Hebel gemeinsam betrachtet. Dadurch kann sich die jährliche Abschreibung deutlich erhöhen und die steuerliche Belastung der Mieteinnahmen langfristig reduzieren.
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Fazit – Abschreibung bei Immobilien gezielt optimieren
Die Abschreibung ist bei Immobilien ein wichtiger steuerlicher Hebel. Sie kann den steuerpflichtigen Gewinn aus Vermietung reduzieren und damit die Steuerbelastung beeinflussen – ohne dass der Abschreibungsbetrag selbst einen laufenden Geldabfluss darstellt.
Entscheidend ist dabei nicht nur die reguläre AfA. Kaufpreisaufteilung, Restnutzungsdauer, Sonderabschreibungen und zusätzliches Abschreibungspotenzial können je nach Immobilie weitere Gestaltungsmöglichkeiten eröffnen.
Dabei gilt: Die höchste mögliche Abschreibung ist nicht automatisch die beste Lösung. Entscheidend ist eine sachgerechte und langfristig passende Gestaltung, die neben dem Steuervorteil auch mögliche Kosten und steuerliche Nebenwirkungen berücksichtigt.
Die wichtigsten Punkte auf einen Blick
- Kaufpreisaufteilung prüfen
Der abschreibungsfähige Gebäudeanteil sollte sachgerecht ermittelt werden.
- Restnutzungsdauer prüfen
Ein Gutachten kann unter bestimmten Voraussetzungen eine höhere jährliche AfA ermöglichen.
- Sonderabschreibungen nutzen
Je nach Immobilie können zusätzliche Abschreibungsmöglichkeiten bestehen.
- Bestandsimmobilien nicht vergessen
Auch bei bereits gehaltenen Immobilien kann sich eine Prüfung des Abschreibungspotenzials lohnen.
- Immer die Gesamtwirkung betrachten
Steuerersparnis, Kosten und mögliche Folgesteuern sollten gemeinsam betrachtet werden.
Merke:
Die richtige Abschreibungsstrategie beginnt deshalb nicht mit der Steuererklärung, sondern mit der richtigen Planung der Immobilie.
Wie kann ich die Abschreibung bei einer Immobilie erhöhen?
Unter bestimmten Voraussetzungen können unter anderem eine optimierte Kaufpreisaufteilung, ein Gutachten zur kürzeren Restnutzungsdauer oder Sonderabschreibungen das Abschreibungspotenzial erhöhen.
Was kann bei der Kaufpreisaufteilung abgeschrieben werden?
Grundsätzlich ist der Gebäudeanteil des Kaufpreises abschreibungsfähig. Der Anteil für Grund und Boden kann dagegen nicht abgeschrieben werden. Deshalb ist eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung für die Höhe der AfA relevant.
Lohnt sich ein Gutachten zur Restnutzungsdauer immer?
Nein. Entscheidend ist nicht allein der höhere AfA-Satz. Bei bereits länger gehaltenen Immobilien muss beispielsweise der aktuelle Restbuchwert berücksichtigt werden. Deshalb sollte vorab geprüft werden, ob das Gutachten tatsächlich zu einem steuerlichen Vorteil führt.
Was sind Sonderabschreibungen?
Sonderabschreibungen ermöglichen unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen eine zusätzliche steuerliche Abschreibung neben der regulären AfA. Ob sie genutzt werden können, hängt unter anderem von der Immobilie, ihrer Nutzung und den jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen ab.
Kann ich auch bei einer Bestandsimmobilie neues Abschreibungspotenzial schaffen?
Unter bestimmten Voraussetzungen können auch bei bereits gehaltenen Immobilien Möglichkeiten für eine neue Abschreibungsbasis entstehen. Dabei müssen jedoch neben dem Abschreibungseffekt auch weitere steuerliche Folgen berücksichtigt werden.
Ist eine höhere Abschreibung immer besser?
Nein. Eine höhere Abschreibung kann zwar die Steuerbelastung reduzieren, entscheidend ist aber die Gesamtwirkung der Gestaltung. Kosten, mögliche Folgesteuern und die langfristige Strategie sollten ebenfalls berücksichtigt werden.
Wann sollte ich die Abschreibung einer Immobilie prüfen?
Idealerweise bereits vor dem Kauf. So können Kaufpreisaufteilung, mögliche Sonderabschreibungen und weitere Gestaltungsmöglichkeiten frühzeitig berücksichtigt werden. Aber auch bei bestehenden Immobilien kann sich eine nachträgliche Prüfung lohnen.
Kann ich die Abschreibung meiner Immobilie selbst optimieren?
Die steuerlichen Möglichkeiten hängen stark von der konkreten Immobilie und den jeweiligen Voraussetzungen ab. Gerade bei Kaufpreisaufteilung, Restnutzungsdauer und strukturellen Gestaltungen sollte deshalb eine individuelle steuerliche Prüfung erfolgen.
