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Doppelte Abschreibung bei Immobilien – so holst du dir 50 % mehr Steuerersparnis
- Steuerliche Gestaltung, um Immobilien doppelt abzuschreiben und so mehr Steuern zu sparen
- Neuer Abschreibungswert durch Verkauf zum Marktwert
- Gestaltungsmöglichkeiten: Verkauf an Angehörige oder eigene Gesellschaften
- Profi‒Tipp: Kombination mit Entprägung und Wiederverkauf für maximale Steuerwirkung
Eine Immobilie zweimal abschreiben? Klingt nach einem steuerlichen Traum – und genau das ist es, wenn man es richtig macht. Mit der richtigen Struktur kannst du den steuerlichen Buchwert deiner Immobilie auf den aktuellen Marktwert anheben und dadurch jährlich deutlich mehr abschreiben.
1. Wie funktioniert die normale Abschreibung?
Bei einer vermieteten Immobilie kannst du den Gebäudeanteil des Kaufpreises steuerlich abschreiben – in der Regel mit 2 % pro Jahr.
Beispiel:
- Kaufpreis (Gebäudeanteil): 80.000 €
- Abschreibung: 1.600 € pro Jahr
- Steuerersparnis bei 42 % Steuersatz: 672 € jährlich
2. Prinzip der doppelten Abschreibung
Steigt der Marktwert deiner Immobilie, bleibt die Abschreibung trotzdem am alten Kaufpreis hängen – außer du verkaufst sie und schaffst damit einen neuen, höheren Abschreibungswert.
Beispiel:
- Neuer Marktwert (Gebäudeanteil): 120.000 €
- Abschreibung: 2.400 € pro Jahr
- Steuerersparnis: 1.008 € jährlich
- Ergebnis: +50 % Steuerersparnis pro Jahr
3. Voraussetzungen für den steuerfreien Verkauf
Damit die Aufwertung steuerneutral erfolgt, solltest du die Immobilie mindestens 10 Jahre im Privatvermögen gehalten haben.
- Bei Schenkung oder Erbschaft zählt die Haltedauer des Vorbesitzers mit.
- Verkauf an nahe Angehörige oder eigene Gesellschaften ist möglich – je nach Gestaltung ohne Grunderwerbsteuer.
4. Mögliche Verkaufskonstellationen
- An Angehörige: Verkauf an Ehepartner oder Kinder (ggf. mit Darlehen und späterem Erlass).
- An eigene GmbH oder Stiftung: Auf Grunderwerbsteuer und Kaufpreisgestaltung achten.
- An eigene gewerblich geprägte GmbH & Co. KG: BFH-Urteil erlaubt Entprägung ohne Verlust der erhöhten Abschreibung.
5. Profi-Strategie: Kombination mit Entprägung und Wiederverkauf
Nach dem Verkauf an die gewerblich geprägte GmbH & Co. KG kann diese später entprägt werden, wodurch sie vermögensverwaltend wird – trotzdem bleibt die höhere Abschreibung erhalten.
Nach weiteren 10 Jahren ist sogar ein steuerfreier Rückverkauf oder ein dritter Abschreibungszyklus möglich.
Praxisszenario
Ein Investor hat vor 12 Jahren eine Immobilie für 100.000 € erworben. Heute liegt der Marktwert bei 150.000 €.
- Verkauf an die eigene GmbH & Co. KG zu 150.000 € (steuerfrei, da >10 Jahre).
- GmbH & Co. KG schreibt nun vom höheren Wert ab (50 % mehr Steuerersparnis pro Jahr).
- Entprägung der Gesellschaft, um in die vermögensverwaltende Besteuerung zu wechseln.
FAQ – Häufige Fragen
Fällt bei einem Verkauf an Angehörige Grunderwerbsteuer an?
Nein, bei Verkauf an Ehegatten oder Kinder ist dieser Vorgang grunderwerbsteuerfrei.
Kann ich an meine eigene GbR verkaufen?
Ja, aber wenn sich die Beteiligungsverhältnisse nicht ändern, entsteht keine neue Abschreibung.
Was passiert, wenn die Immobilie noch keine 10 Jahre im Bestand ist?
Dann kann ein Verkauf steuerpflichtig werden – hier sollte man unbedingt vorher prüfen, ob sich das lohnt.
Ist die doppelte Abschreibung legal?
Ja – wenn die Gestaltung rechtssicher umgesetzt wird und marktübliche Bedingungen eingehalten werden.
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