Blogbeitrag
ARTIKEL | 4 Min.
Share Deals: So sparen Immobilieninvestoren Grunderwerbsteuer und mehr
- Unterschied zwischen Share Deal und Asset Deal verstehen
- Steuerersparnis bei Grunderwerbsteuer gezielt nutzen
- Gestaltungsmöglichkeiten für Personen‒ und Kapitalgesellschaften
- Zusätzliche Vorteile bei GmbHs: nahezu steuerfreier Anteilsverkauf
Ein Share Deal ist ein beliebtes Gestaltungsmittel, um Immobilien steueroptimiert zu übertragen. Dabei verkauft man nicht die Immobilie selbst, sondern die Anteile an der Gesellschaft, die die Immobilie besitzt.
Im Gegensatz dazu steht der Asset Deal, bei dem das Wirtschaftsgut direkt übertragen wird.
Der Vorteil: Bei richtiger Gestaltung kann ein Share Deal erhebliche Steuerersparnisse bringen – sowohl bei der Grunderwerbsteuer als auch bei der Einkommen- oder Körperschaftsteuer.
1. Share Deal bei Personengesellschaften
Beispiel: Eine GbR hält eine Immobilie.
- Verkauft man weniger als 90 % der Gesellschaftsanteile, fällt keine Grunderwerbsteuer an.
- Das funktioniert auch bei Verkäufen an Geschwister, andere Personen oder die eigene GmbH.
Gestaltungsvarianten:
- Verkauf von 90 % der Anteile → Nach 10 Jahren Verkauf der Immobilie selbst → Grunderwerbsteuer nur auf 10 % des Wertes.
- Verkauf von 90 % der Anteile → Nach 15 Jahren Erwerb der restlichen 10 % → ebenfalls grunderwerbsteuerfrei.
Das Ergebnis: Statt z. B. 6,5 % Grunderwerbsteuer auf den Gesamtwert zahlt man effektiv nur 0,65 % oder sogar gar nichts.
2. Share Deal bei Kapitalgesellschaften
Auch bei einer GmbH ist ein Share Deal möglich:
- Verkauf von unter 90 % der Anteile → keine Grunderwerbsteuer.
- Zusatzvorteil: Der Anteilsverkauf ist für die veräußernde Gesellschaft nahezu steuerfrei (Körperschaftsteuer auf Gewinne entfällt weitgehend).
Herausforderung:
Der spätere Erwerb der restlichen 10 % ist komplexer als bei Personengesellschaften. Hier kommt oft der sogenannte „Real Estate Transfer Tax Blocker“ ins Spiel:
- Eine nicht verbundene Gesellschaft (z. B. eine Stiftung) erwirbt die restlichen Anteile nach 10 Jahren.
- So lässt sich die Anteilsvereinigung vermeiden und Grunderwerbsteuer sparen.
3. Asset Deal vs. Share Deal – der Unterschied auf einen Blick
4. Praxisbeispiele – So funktioniert der Share Deal in der Realität
Praxisbeispiel 1 – Share Deal mit einer GbR
Zwei Investoren halten gemeinsam über eine GbR ein Mehrfamilienhaus im Wert von 2 Mio. €.
- Investor A möchte aussteigen und verkauft 89,99 % seiner Anteile an Investor B.
- Da weniger als 90 % der Gesamtanteile übertragen werden, fällt keine Grunderwerbsteuer an.
- Nach 10 Jahren verkauft Investor A die Immobilie selbst an Investor B.
→ Ergebnis: Grunderwerbsteuer nur auf 10 % des Wertes = 130.000 € × 6,5 % = 8.450 € statt 130.000 €.
Ersparnis: Rund 121.550 € Grunderwerbsteuer.
Praxisbeispiel 2 – Share Deal mit einer GmbH
Eine GmbH hält ein Gewerbeobjekt im Wert von 5 Mio. €.
- Die Muttergesellschaft verkauft 89 % ihrer Anteile an einen Investor.
- Der Investor zahlt keine Grunderwerbsteuer, weil der Grenzwert von 90 % nicht erreicht wird.
- Zusätzlich ist der Gewinn aus dem Anteilsverkauf bei der Muttergesellschaft nahezu steuerfrei (95 % steuerbefreit).
Nach 10 Jahren möchte der Investor die restlichen 11 % erwerben:
- Er setzt dafür eine nicht verbundene Stiftung als Käufer ein (RETT-Blocker).
- So wird eine Anteilsvereinigung vermieden – erneut keine Grunderwerbsteuer.
Ersparnis: Über 325.000 € Grunderwerbsteuer plus Körperschaftsteuer auf den Verkaufsgewinn.
Fazit
Ein Share Deal ist ein mächtiges Werkzeug für Immobilieninvestoren, um Steuern zu minimieren.
Die größte Ersparnis liegt in der Grunderwerbsteuer – bei Kapitalgesellschaften kommen oft noch zusätzliche Vorteile bei der Körperschaftsteuer hinzu.
Wichtig: Die Gestaltung muss exakt geplant und die Fristen eingehalten werden, um die Steuerfreiheit zu sichern.
FAQ – Share Deal
Was ist ein Share Deal?
Der Verkauf von Gesellschaftsanteilen statt der Immobilie selbst.
Wann ist ein Share Deal grunderwerbsteuerfrei?
Wenn weniger als 90 % der Anteile übertragen werden.
Kann ich später 100 % erwerben?
Ja – über Fristlösungen (10 bzw. 15 Jahre) oder mit Gestaltungen wie einem RETT-Blocker.
Ist ein Share Deal immer günstiger als ein Asset Deal?
Nicht immer – die steuerlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen müssen geprüft werden.
Weitere hilfreiche Blogartikel
Nachfolgend findest du spannende Blogartikel zur Immobilienbesteuerung.
Schau dir auch unsere YouTube Videos an!
Auf unserem YouTube Kanal stellen wir dir spannende Steuergestaltungen aus den Bereichen Immobilien- und Unternehmensbesteuerung vor.
Zu dem YouTube Kanal:
