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ARTIKEL | 4 Min.
Immobilie verkaufen, verschenken oder vererben? – So optimierst du laufend deine Steuerlast
- Unterschiede zwischen Verkauf, Schenkung und Erbschaft einer Immobilie verstehen
- Wie sich die Abschreibung bei einer Schenkung oder Erbschaft fortsetzt
- Steuerliche Vorteile eines gezielten Immobilienverkaufs nutzen
- Beispielrechnung: Jährlich 1.940 € Steuern sparen – legal und planbar
Verkauf, Schenkung oder Erbschaft – was ist steuerlich am sinnvollsten?
Immobilienbesitzer stehen oft vor der Frage: Soll ich meine Immobilie zu Lebzeiten verschenken, vererben – oder vorher verkaufen?
Neben der Vermögensnachfolge spielt dabei auch die laufende Steueroptimierung eine große Rolle. Mit einer gezielten Gestaltung lassen sich jedes Jahr tausende Euro sparen.
1. Was passiert bei Schenkung oder Erbschaft?
Wird eine Immobilie verschenkt oder vererbt, übernimmt der neue Eigentümer die Abschreibung des bisherigen Eigentümers – und zwar auf Basis des ursprünglichen Kaufpreises.
Das bedeutet:
- Die jährliche Abschreibung (AfA) bleibt gleich, selbst wenn der Immobilienwert stark gestiegen ist.
- Ist die Abschreibung bereits ausgelaufen, können keine weiteren Kosten steuerlich geltend gemacht werden.
- Die Mieteinnahmen werden dann nahezu voll versteuert – und die Steuerlast steigt deutlich.
2. Verkauf als Steuertrick – auch innerhalb der Familie
Ein Verkauf kann nicht nur für die Nachfolgegestaltung interessant sein, sondern auch, um die steuerliche Basis der Abschreibung zu erhöhen.
Dabei gibt es zwei Hauptwege:
- Innerhalb der Familie (z. B. Verkauf von Mann an Frau oder Eltern an Kinder)
- An eine eigene Gesellschaft (z. B. Immobilien-GmbH oder vermögensverwaltende GmbH)
Beim Verkauf wird der neue Kaufpreis als Grundlage für die Abschreibung angesetzt – oft ein deutlich höherer Wert als der ursprüngliche Kaufpreis.
Das Ergebnis: mehr Abschreibung, geringere Steuerlast.
3. Beispielrechnung: 1.940 € jährlich sparen
Ausgangssituation:
- Mieteinnahmen: 10.000 €
- Keine Abschreibung oder Zinsen mehr
- Steuerlast bei 42 %: 4.200 €
- Verbleibend: 5.800 €
Gestaltung:
- Verkauf zum Marktwert von 200.000 €
- Neue Abschreibung: 3.000 € pro Jahr
- Finanzierung über ein Darlehen des Verkäufers an den Käufer
- Zinsen als Werbungskosten absetzbar
Ergebnis nach Gestaltung:
- Käufer zahlt auf 3.000 € Gewinn nur 1.260 € Steuern
- Verkäufer versteuert Zinsen mit 25 % statt 42 %
- Gesamteffekt: 1.940 € weniger Steuerbelastung – Jahr für Jahr
4. Wichtige Hinweise zur Umsetzung
- Der Kaufpreis sollte marktgerecht sein
- Zinsen und Tilgung so gestalten, dass beide Seiten profitieren
- Prüfung der Grunderwerbsteuer und eventueller Freibeträge bei Schenkungen
- Gestaltung nur mit steuerlicher Begleitung durchführen, um Fallstricke zu vermeiden
FAQ – Häufige Fragen
Muss ich bei einem Familienverkauf Grunderwerbsteuer zahlen?
Innerhalb bestimmter Verwandtschaftsgrade (z. B. Ehegatten, Kinder) ist die Übertragung grunderwerbsteuerfrei.
Was ist der Unterschied zwischen Verkauf und Schenkung aus Steuersicht?
Bei der Schenkung bleibt die alte Abschreibung bestehen. Beim Verkauf wird eine neue Abschreibung auf Basis des Kaufpreises angesetzt.
Kann ich den Verkaufspreis frei festlegen?
Nein, er muss dem Marktwert entsprechen. Ein zu niedriger oder zu hoher Preis kann steuerliche Nachteile oder Streit mit dem Finanzamt verursachen.
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